日商重返海外 進擊商用地產

1980年代末，日本大型投資者在美國商用不動產市場栽了大跟頭，當年這些機構法人買了紐約洛克菲勒中心等知名地標，但沒多久整個市場大崩盤。現在，一些日本機構投資者和地產公司重返這個市場，但這次不是透過收購明星資產，而是著眼於投資組合的多元化，並在市場下挫時進場撿便宜。

華爾街日報（WSJ）報導，MSCI Real Assets的最新資料顯示，截至去年12月11日，2023年日本投資人在美洲商用地產投入了37億美元，創2016年以來最高紀錄。

根據MSCI明晟的資料，2023年前10個月日本在跨境商業地產投資方面居全球第五，僅落後美國、新加坡、加拿大和香港。相較之下，日本2022年在全球排名第16。

對日本機構投資者來說，海外房地產之所以有吸引力，是因為這種投資的收益率往往高於國內。由於日本的利率低，這些投資者可以低廉的成本籌集資金。

日本資產規模最大的保險公司日本生命保險，是這種重返國際不動產市場的典型代表。幾十年前，該公司發現很難管理遠離東京的物業，於是在1990年代開始減少海外資產組合，最終出清手中所有相關物業。2018年，日本生命保險重返海外不動產市場，只是這次是透過房地產基金進行投資。

截至去年9月底，該公司在歐美亞的房地產部位已達39億美元，未來幾年將再使這一數字增加一倍以上。

然而，日本投資者仍然面臨著這波景氣是否會像之前那樣一夕大逆轉的風險。

紐約和舊金山等城市的商辦空置率居高不下，隨著更多租約到期以及租戶縮編裁員，預計空置率還會攀升。美國三所大學的經濟學家不久前更新的一項研究發現，由於遠距辦公的興起，紐約市辦公大樓的長期價值銳減了49%。

日本機構投資者因應風險的方式，是投資多種不動產類別和市場。日本政府退休金投資基金（GPIF）於2018年開始透過由他人管理的房地產基金，投資全球房地產。

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