和泰產險為因應防疫保單理賠壓力,將出售台北火車站附近,緊鄰天成商業大樓與天成飯店的台北分公司大樓,市價估十幾億元,這是防疫保單對產險業者構成極大理賠壓力下,出現的第一件售大樓案例,另外也將辦理現金增資,外界推估增資款在60億至80億元。
和泰產險高層昨(23)日低調證實,欲出售的大樓的確為和泰產險台北分公司大樓,希望今年底完成出售,現增也會加緊腳步,希望今年9月底完成,其餘不願多談。
和泰產險台北分公司大樓,為1970年8月8日和泰產險還屬於華僑產險時代購入,至於是買地自建或買進一整棟大樓,年代久遠已不可考。建物每層樓面積近150坪,一樓黃金店面租給怡客咖啡,二至四樓租給展碁國際,其餘五至十樓多為和泰產自用。
保險公司主管表示,和泰產防疫保單理賠金額可能超過95億元,挑這棟有52年歷史的大樓來賣,具有精算上的顯著意義。保險公司計算RBC時,不動產的「處分利益」才能算入自有資本,這棟樓多年折舊下來,帳面成本可能僅二、三億元,假設以12億元賣出,將近10億元處分利益可實質拉升和泰產的RBC。
產險公司賣樓因應防疫險壓力,非僅著眼於現金流量。和泰產因為防疫險理賠,6月底淨值比雖然超過3%,但RBC已不到200%、跌破金管會保險局劃下的紅線。由於現金不必計入風險資本,但不動產要計入,把不動產變成現金,風險資本(分母)減少、自有資本(分子)增加,對RBC有實質拉升效果。
和泰產要賣台北火車站附近的大樓,賣相如何?住商不動產企研室經理徐佳馨表示,台北市產權完整的大樓,幾乎都被壽險公司長期持有,和泰產這棟大樓從產權單一角度來看,非常珍貴,不過,因為該地租金漲幅有限,要達到金管會要求的年化租金收益率門檻,有其難度。
隨中央銀行今年升息1碼半(0.375個百分點),金管會要求的保險業投資性不動產最低年化租金收益率已從2.095%走高到2.47%。徐佳馨說,以每月每坪租金1,500元、每層樓150坪、十層樓滿租概算,一年租金了不起2,700萬元,假設以12億元賣出,年化租金收益率僅2.25%,壽險業只能「望樓興嘆」。
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標題:和泰產將賣樓 補防疫險錢坑
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