全球房地產黃金時代告終 經濟學家：未來十年房市將大幅放緩

去年各國央行迅速升息為全球房地產市場帶來衝擊後，一個冰冷的新現實正在浮現：為數百萬人帶來財富的房地產榮景已經結束。

彭博資訊報導，各地的房地產市場遭到雙重夾擊，一是借貸成本大增而且可能居高不下，另一是住房短缺致使價格居高不下，許多地區的民眾更加買不起房子，而重新調整房貸的屋主則面臨與日俱增的財務壓力。

以30年期抵押貸款為主的美國市場，如今實際上形同冰凍，因為貸款利率低的屋主惜售，而買家則是捉襟見肘。在紐西蘭和加拿大的長期房市火熱區，對購屋者而言房價並未顯著下跌，「買在最高點」者則在為還款額增加而苦苦掙扎。從英國到南韓，屋主越來越苦惱。在許多地區，利率上升也增加了蓋房子的難度。

穆迪分析的首席經濟學家詹迪說：「獨棟住宅的黃金時代已經過去了」，「在全球大部分地區，如果你在金融危機之後買房，那你的資產就大幅升值，但未來十年將更艱難。」他還預期，未來十年美國30年期抵押貸款利率（目前約為7.4%）的平均水平將在5.5%，而2021年初曾低至2.65%。

前景還有很多未知數；中東戰事加劇以及中國大陸經濟遭遇的一系列地產危機，可能導致更廣泛的全球經濟衰退，從而減少住房需求並大幅壓低房價，進而造成更加嚴重得多的金融動盪。彭博經濟研究的經濟學家沙阿說：「未來十年房市肯定大幅放緩。」

但就算通膨降溫，許多國家減緩升息，消費者也開始意識到借貸成本可能永遠不會像金融危機之後的15年那麼低。房市開始步入「冰河時期」，據全美房地產經紀人協會，低庫存、價格上漲，加上數十年來最高的房貸利率，導致美國中古屋銷售跌落2010年以來谷底，購屋的負擔難度達到40年來最高。

高盛預測，抵押貸款利率持續上升的影響，將在2024年最顯著，估計成交量將降至1990年代初以來最低。賓州大學華頓商學院教授基斯說：「我們目前處於這個冰河期的早期階段，不可能很快解凍。」

報酬率下降促使投資人退場。蒙特婁銀行的研究說，若在多倫多擁有一間公寓，扣除房貸成本和其他費用後，現在的收益率僅3.9%，低於投資加國公債可以賺取的5%。歐洲房市景氣也急縮，德國上半年新營建許可減少逾27%，法國1至7月減少28%。融資成本飆升也促使近四分之一的英國房貸戶考慮脫手，改買更便宜房產。

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