元宇宙系列（一）：投資元宇宙地產 合規風險不可忘

前言

近日，兩大元宇宙平台巨頭之一的The sandbox宣布與匯豐銀行建立新的合作夥伴關系，匯豐銀行成爲首家進入The sandbox的全球金融服務提供商，同時將購买The sandbox元宇宙中的虛擬土地，標志着元宇宙平台試圖介入金融服務並與傳統金融機構接軌。自2021年下半年以來，元宇宙开始進入大衆視野，大量玩家和投資者湧入元宇宙大搞“圈地運動”，引發一波虛擬地產的搶購和炒作熱潮。專注於元宇宙經濟的房地產公司“元宇宙集團”（Metaverse Group）在“Decentraland”中購买價格240萬美元的虛擬地產成交，國際知名的會計公司普華永道（PwC）也進軍元宇宙炒房，知名歌手林俊傑花費75萬美元在Decentraland購买土地。在追捧的背後，我們不禁產生這樣的疑惑：

元宇宙中“土地”的價值何來？爲什么能炒到如此高“天價”？其背後的支撐是什么？下面我們追蹤元宇宙的法律屬性，分析元宇宙中的土地與平台、投資者的關系和炒作的法律風險，探索元宇宙投資合規應注意的問題。

一、元宇宙土地的法律屬性與經濟效應

元宇宙（Metaverse）是網絡虛擬世界時間與空間的疊加組合。與傳統互聯網不同的是，元宇宙提供了多元化交互的豐富場景，用戶在元宇宙中購买土地、建造房屋、买賣商品，通過通證代幣（Token）實現與實體經濟的連接。元宇宙中的土地則是構成元宇宙地面空間的基本要素，以“Decentraland”爲例，其標准地塊面積16m*16m，高度爲20m。每塊土地都是一個代表獨特的數字資產的非同質化代幣（NFT），這些數字資產並不是對實物的映射（如藝術品和數字藏品），而是獨立於現實世界的虛擬資產，爲用戶提供可個性化自由定義的虛擬時空。虛擬地產可以在OpenSea 和Rarible 等市場上以一級和二級銷售的方式买賣。NFT形式的虛擬地產記錄在去中心化的區塊鏈上，其取得、轉讓以及登記和公示等程序均在區塊鏈上完成，不像傳統的契約轉讓那么繁瑣。

虛擬地產具有什么法律屬性？從相對穩定又需要保持動態進化的刑法角度上看，張明楷教授提出作爲犯罪對象和法益客體的財物需要滿足三個標准：管理可能性、轉移可能性和價值性。管理可能性即財產必須能夠爲主體所控制，就虛擬地產而言表現爲通過账戶錢包、私鑰、NFT以及管理的事實行使佔有的權利。轉移可能性即虛擬地產可以具備轉移的能力和流動性，可以在一級和二級市場交易。價值性即能夠帶來經濟方面的利益，是凝結在商品中無差別的人類勞動，表現爲基於分布式账本和密碼學等技術產生的共識和認同。可具化表現爲經濟上的價格、對人的意義、重要性等不同含義。正如司曉教授所說，區塊鏈原生數字資產的價值是由區塊鏈系統賦予的，也取決於參與者的社會契約，但其價值隨着經濟政治環境的變化而變化。從民法來看，虛擬地產存在於人身之外，具有被控制支配性和能夠滿足人類生產生活需要的特性，雖然是無體物，但可以突破傳統對物形態的要求，將更多具有經濟利益和經濟價值無體物納入物權範疇。因而我們認爲虛擬地產具有物權的屬性，持有者享有佔有、使用、收益和處分的權利。

虛擬地產的物權已成爲早期投資者的數字身份象徵，同時其提供了創新的商業模式。通過改變傳統线下選址、开設門店、鋪貨和宣傳等方式，以較高的透明度和更高的效率改進渠道、產品和服務。通過在虛擬地產上开設虛擬零售體驗店，商家可做到24小時的全球銷售。虛擬地產圍繞某個或數個品牌形成集聚效應，形成商圈，進而產生功能分化，實現實體生活與數字生活的融合。這或許是未來虛擬城市的雛形。

二、元宇宙平台、开發團隊與投資者的關系

元宇宙平台是創建元宇宙虛擬空間的主體，背後大多是主體公司形態。土地、房屋等虛擬地產雖然在以太坊等公鏈上开發出來，但具體數據可能存儲在元宇宙平台（公司）的服務器中，由平台負責維護這些鏈上數據。雖然土地的所有權屬於購买者，但是從技術層面上看，土地上建造的房屋、購买材料等商品交易活動目前都需要平台提供的服務進行支持，如果平台停止運營或停止提供服務，土地的價值將一落千丈，土地與平台的關系密不可分。從這種關系上看，在目前各元宇宙虛擬世界尚未打通的情況下，元宇宙平台更像是虛擬地產的輔助管理人，類似於物業管理的角色，與虛擬地產持有人之間構成隱性的消費服務合同。對此不乏質疑之聲，例如有人認爲“購买虛擬土地只是在虛擬空間裏面獲得一個許可而已，實際上是在購买平台提供的服務，一旦平台營運出現問題，投入的錢就是打了水漂。”

开發團隊是負責元宇宙底層技術、智能合約、經濟模型和虛擬角色等研發設計的人員和團隊。在元宇宙早期發展階段，开發團隊處於十分重要的地位，在代碼和智能合約的調整、社區的培育等方面發揮關鍵作用。开發團隊通常在國庫中持有該元宇宙的大量土地，以鼓勵开發和緩慢出售新土地等方式來支撐土地資產的價值。這種模式下，开發團隊同時充當“幕後玩家”的角色，其不當行爲可能對普通玩家的利益造成侵害。因此對开發者予以約束是必要的，如將开發者納入治理組織參與投票，對國庫進行財務審計和信息披露等監督。

如何選擇虛擬地產投資？虛擬地產保值和增值離不开以下幾方面要素：

（一）稀缺性

元宇宙中的土地數量是有限的，例如“Decentraland”元宇宙中只有九萬塊土地，並且平台承諾在短期內不會隨意增加土地數量，“經濟稀缺性”的存在有助於土地的保值。

（二）內容的價值性

平台的品牌效應和內容場景，例如獨特的遊戲玩法、優質和富有前景的合作夥伴關系，培育了不同的社群和玩家群體。The Sandbox和Decentraland兩個平台在模式設計、合作方生態、基礎設施建設和管理服務上更加深入，獲得較多用戶對其內容價值的認可，用戶粘性高。這就是爲什么The Sandbox 中的地塊數量僅佔所有元宇宙中土地的 62%，但 2021年全年The Sandbox土地銷量至少佔總銷量的73.5%的原因；

（三）共識

元宇宙Decentraland和The Sandbox通過發行治理代幣MANA和SAND共同維護社區的治理，由用戶投票進行決策管理。未來隨着元宇宙的規模越來越大、場景逐漸完善，良好的社區治理共識在推動代幣價格上漲的同時，也能促進地產的保值和增值。

三、虛擬地產炒作的法律風險與合規路徑

虛擬地產原本旨在爲用戶提供自定義的工作生活體驗。就其作爲商品的價值而言，虛擬地產目前的價格與價值偏離較大，投機和炒作盛行，尤其通過二級市場擡高價格“擊鼓傳花”，尋找投資者接盤。虛擬地產過度炒作和“金融化”的趨勢將滋生不少法律風險。

（一）金融監管風險

元宇宙發行的治理代幣、NFT可能涉及ICO融資活動，很可能被認爲美國法上的證券進而受到美國證券交易委員會（SEC）的監管。元宇宙平台發行的治理代幣若符合金錢投資、共同事業、收益預期和第三人的努力四方面要件，則構成豪威測試中“投資合同”的標准，可視爲證券。同時部分NFT代幣如可分割的虛擬地產NFT由於具有同質化的屬性，也具備成爲證券的可能。

（二）刑事風險

區塊鏈金融領域的洗錢方式和手段從中心化交易所、去中心化金融（DeFi）逐漸蔓延到NFT和元宇宙領域，洗錢犯罪的手段更加隱蔽和復雜化。行爲人利用贓款买入土地後又轉換爲虛擬幣或其他類型NFT，可以有效規避目前主流反洗錢法律框架和執法手段。此外，制作科學家搶跑的軟件工具進行虛擬地產NFT的搶購也可能涉及非法經營罪、提供侵入計算機信息系統工具罪等刑事風險。

（三）民事風險

一旦元宇宙平台經營不善或出現新的“顛覆者”，虛擬地產將不再具有充分的稀缺性，地產的貶值將給投資者帶來財產損失。虛擬地產持有者是否可向元宇宙平台主張損失？另外，虛擬地產上房屋的建造、出租和交易流轉等行爲，也需要法律規則的完善以填補空白。元宇宙平台若由於經營管理不善泄露用戶的數據信息，違反知情同意和最小必要等原則收集使用玩家信息，則涉及數據安全和個人隱私信息侵權等民事風險，嚴重者將招致行政和刑事處罰。

對此，元宇宙虛擬地產需要引入多元化的合規治理。首先、實體經濟中“房住不炒”、去金融化、“去槓杆”的基本原則在虛擬地產中同樣適用，虛擬地產應更注重用戶體驗，豐富相關基礎設施和關聯合作方品牌生態；其次、做好用戶識別（KYC）與反洗錢審查，包括對用戶錢包账戶、地產NFT的資金和加密貨幣旅行過程進行合規審查，將元宇宙平台視爲虛擬資產服務提供商（VASP）納入反洗錢監管框架；再者、加強虛擬空間去中心化的合規技術探索。通過將法律和審計等第三方服務模塊化、合約化上鏈，打造元宇宙的去中心化合規體系。如Astra Protocol通過打造去中心化法律網絡 (DLN)，元宇宙用戶經過認證即可獲得不可轉讓的 NFT，可參與需要許可的元宇宙活動，包括买賣虛擬地產等。

作者：劉磊律師，法學碩士，北京盈科（上海）律師事務所“數字經濟與金融科技法律服務團隊”負責人。獲盈科總部“十佳未來之星”；盈科（上海）“新十年·十青年”代表等榮譽稱號。

作者：張夏明，中央財經大學金融法學博士生，北京盈科（上海）律師事務所劉磊律師團隊研究員。曾供職於頭部互聯網科技機構研究院。長期聚焦金融科技、區塊鏈金融和數字貨幣等領域，出版《數字金融》一書，並參與撰寫多份行業相關書籍和研究報告。

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