歷史經驗：Fed 前三次停止升息至降息期間 平均大漲16.5%

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，預期 Fed 今年進入降息循環，根據歷史經驗，2000/5-2001/1、2006/6-2007/9、2018/12-2019/7 三次 Fed 停止升息後至開始降息期間，美國 REITs 漲幅均超過15%，平均大漲16.5%。展望後市，Fed 官員轉鴿派不再升息，並提高今年降息次數，美債利率快速下跌，美國就業與年終消費數據保持正向，資金快速回補低基期的產業，目前美國 REITs 整體市場 NAV（毎股淨資產價值）仍是折價，未來一年的本益比位於歷史偏下緣，股利率達3.9%，評價上極具吸引力，現在正是布局甜蜜點。

李文孝表示，就產業面分析，生成式AI廣泛應用，大幅提升資料中心需求，第3季資料中心租賃再創新高，美國季度淨吸收量首次突破1,000MW，亞特蘭大的裝置容量為376MW，創下了所有市場的季度記錄。由於用地可用性和電力有限的問題，使得租賃業可持續推低空置率，如北維吉尼亞及達拉斯空置率僅為0.8%與1.3%，並可望提高訂價，如 DLR 第3季續約租金上調7.4%。此外，AI伺服器支出超出預期，預計今年主要雲端業者資本支出將成長19%至1,600億美金，龍頭業者將持續受惠。

李文孝表示，2024年經濟環境與2019年類似，美國經濟成長將緩步下行，貨幣政策開始降息轉寬鬆，REITs 產業成長則會落底。美國 REITs 長期 NAV 折溢價區間在正負20%內，緊縮政策下多半偏折價(2016-2018及2022-2023)，貨幣寬鬆時則偏溢價(2010-2013及2020-2021)，今年 Fed 政策將由緊轉鬆，溢價空間將擴大。在操作上，短線來看，評價偏低的商辦、自助倉儲、住宅還有向上動能；長線來看，成長較高也較明確的養老社區、工業、通訊、資料中心較能突破高點。

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