預售屋買賣解約、建商沒在期限內申報登錄 按戶棟罰十五萬元

郭佩宜律師

在民國（下同）間，政府制定了《土地法》中的特別法《實施都市平均地權條例》，旨在穩定土地及房屋價格，彼時為了遏止投機壟斷行為，訂立了地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等四大綱領的執行措施。隨後於66年間進行修正，使其成為不分地區適用的《平均地權條例》，歷年來《平均地權條例》也經過數次修正。

而立法院為了打房，平抑民怨，於112年1月10日三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案，並於同年7月1日正式實施新法，此次修法重點，如前所述，主要目的是為了打擊炒房及加強土地市場監管，防止不當炒作及壟斷現象發生，希冀可以透過健全房屋市場正常交易秩序，引導房屋市場回歸穩健發展，進而保障國人購屋權益與居住正義。

此次《平均地權條例》修法共有五大修正重點（註1）（註2），謹說明如下：

一、限制換約轉售

簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形（如：買受人簽約後如其財產因故遭強制執行、配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業或重大變故，致無力繳款履約情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者）外，不得讓與或轉售第三人；銷售者（建商）也不得同意或協助買受人契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰新台幣（下同）五十萬至三百萬元。

二、重罰炒作行為

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰一百萬至五千萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度

民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉；另於相關子法明定可發給檢舉獎金的案件類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等四類案件，民眾提出檢舉如經查證屬實，將以實收罰鍰中發給30%、上限一千萬元的檢舉獎金（註3）。

四、建立私法人購買住宅許可制

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記；目前內政部對於私法人買受住宅用途具有公益性、必要性者，公告訂有九種「免經許可」情形，例如買受古蹟建築進行保存維護；另對於私法人因正常經營用途需要而買受住宅者，並於「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」中，訂有六種「需經許可」情形，例如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用，但經許可取得住宅後，仍須受到5年不得移轉等限制（同註3）。

五、解約申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於「三十日」內申報登錄；違規者將按戶棟處罰三萬至十五萬元。

此次修正之《平均地權條例》已正式上路，期望能打擊投機行為、杜絕炒作，引導我國房市穩健發展，達成保障我國人民居住正義之目的！

（本文作者為永然聯合法律事務所台北所執業律師）

註1：內政部111年4月7日《平均地權條例》修正說明之投影片。

註2：內政部官方網站新聞：「平均地權條例修正案三讀，內政部：抑制炒作、健全交易」（資料引自：https://www.moi.gov.tw/News_Cont ent.aspx?n=4&s=275437） 。

註3：內政部官方網站新聞：「內政部通過平均地權條例子法，規劃7月1日上路」 （資料引自：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n= 4&s=280070）。

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