周文輝
昨日,央行召开2020年金融市場工作會議,部署2020年六大工作。就房地產領域而言,要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。2020年央行貨幣政策是否轉向寬松?房企融資環境能否改善?居民信貸政策又將如何演變?
◎ 文/楊科偉、柏品慧
01
貨幣政策短期積極、長期穩健
以財政爲抓手助力穩增長
周文輝 自2月3日央行創紀錄地开展1.2萬億元逆回購操作以來,央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性。截至目前,央行已向市場投放巨額流動性達3萬億元,明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。而在一年期MLF下調10個基點之後,2月LPR利率順勢向下調整,5年期以上品種由4.8%降至4.75%,下調5個基點。受疫情影響,多數行業復工難、運營難,營業收入陡降,交通運輸、旅遊、餐飲等行業頗受衝擊。爲了減緩經濟下行壓力,財政政策也同步轉向積極,着力給困難行業企業解困,且成效顯著。截至2月20日,已有727家重點保供企業獲得了銀行貸款,財政貼息後這些企業實際融資成本爲1.30%,低於國務院不超過1.60%的要求。
而從央行發言人表態來看:2020年,人民銀行將繼續實施穩健的貨幣政策,保持靈活適度,妥善應對經濟短期下行壓力,同時堅決不搞“大水漫灌”,保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速基本匹配,保持物價水平基本穩定,防範信用收縮與經濟下行疊加共振。不難看出,央行向市場巨額投放流動性3萬億元,僅是應對疫情期間經濟短期下行壓力的必要措施,並非代表貨幣政策根本性轉向,穩健的貨幣政策仍將貫徹執行,堅決不搞“大水漫灌”式強刺激,進一步推升未來通脹預期。鑑於2019年以來,央行共計4次降准,淨釋放長期資金約2.78萬億元。我們認爲2020年貨幣政策整體穩健偏積極,疫情期間逆周期調節力度或將進一步加大,並對重災地區以及行業定向降准、降息,甚至不排除全面降准、降息的可能性。而在一季度之後,以豬周期爲代表的結構性通脹壓力大概率將有所回落,將給貨幣政策留下更多的可以操作的空間。一旦疫情持續時間過長,經濟增長失速,貨幣政策或將轉向積極,逆周期調節力度有望進一步加大。聯系到2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年,穩增長勢必將擺在更爲靠前的位置,財政政策將是經濟穩增長的重要抓手。預計2020年財政政策將提力增效,適度擴大財政赤字率,尤其要對疫情影響嚴重的特定地區以及行業結構性減稅降費,以期支持實體經濟平穩健康發展。
02
房地產信貸政策中性偏積極
房企融資環境或將分類放松
央行部署2020年六大重點工作,要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。
聯系到此前財政部、統計局、央行等多部委密集發聲,重申堅持“房住不炒”定位,再次強調“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。我們認爲房地產業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑,但就去槓杆而言,房地產也是去槓杆的重要領域。可以預見的是,穩定將是2020年房地產調控政策主基調,繼續堅持“房住不炒”的定位,落實一城一策、因城施策的長效調控機制,夯實城市政府主體責任,切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。2019年5月份以來,房企融資環境持續收緊,重點涉及信托、外債、开發貸等多領域。並且,疫情期間100余城被迫暫停銷售,將進一步加劇房企資金周轉壓力。尤其是那些一貫高槓杆經營的房企,或將面臨資金鏈斷裂的風險。值得留意的是,疫情期間地方政策熱鬧紛呈,積極爲开發企業解困,主要集中在以下3個方面:其一,多城支持企業復工,力爭將疫情的負面影響降到最低,涉及簡化項目復工手續辦理,推動重點工程、重大項目全面开工等。其二,土地出讓環節解困,緩解房企拿地時的資金壓力,涉及降低競买保證金,延期或分期繳納土地出讓金,順延項目开竣工期限等。其三,放寬預售條件,全力支持企業促銷售、抓回款,涉及順延項目預售期限,調整預售審批標准,調整預售資金監管等。我們認爲2020年房地產信貸政策有望中性偏積極,房企融資環境或將分類放松。一方面,貸款受益主體或將傾向於大中型品牌房企,國企、央行更具優勢,融資成本皆有望適度下移,最大程度上避免因資金鏈斷裂而引發的市場共振風險,尤其要避免重演2014年全行業的降價潮。另一方面,對於那些高槓杆、高負債經營的房企,以及拿地態度一貫激進,屢拿地王的房企,仍要監督其有序去槓杆或者穩槓杆,整體受益程度有限。
03
居民部門仍需穩槓杆
房貸利率繼續走穩下調空間有限
我們以住戶中長期消費貸款(絕大部分來自於房貸、汽車貸)佔GDP比重簡單測算居民購房槓杆率,不難發現居民購房槓杆率直线提升。2015年以來,隨着房地產行業銷售規模迭創新高,居民購房槓杆率急速拉升,說明行業銷售規模迭創新高是建立在居民加槓杆購房基礎上的。值得玩味的是,居民購房槓杆率從10%升至20%將近花費10年時間,但槓杆率從20%升至30%只需2015年至2018年短短4年時間,說明在市場購买力明顯透支的情況下,很多居民仍在不斷地加槓杆購房。截至2019年,居民購房槓杆率進一步提升至34.36%,較2018年增長2.82個百分點,增速絲毫未見放緩的跡象。隨着居民購房槓杆率越發逼近由盛轉衰的臨界點,房地產市場或將“風聲鶴唳”,極端情況下甚至會引發系統性金融風險。
我們認爲居民高槓杆購房注定難以維系,穩槓杆將是下一階段的主旋律,確保居民槓杆率和負債率不再繼續上升。除非房地產市場重現2014年大範圍的降價潮,否則2020年居民部門信貸政策難言全面轉向,諸如“330”、“930”這類刺激性政策暫無落地的可能性。譬如,認房不認貸,二套貸款已結清算首套,調降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策實難落地。
而從央行發言人表態來看:LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向,央行剛剛發布的貨幣政策執行報告也強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率,基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機制過程中,要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。
表面上看,房貸利率定價機制是由“LPR加基點”形成,在2月份5年期以上LPR下調5個基點之後,預計年內LPR利率中樞大概率繼續下移,房貸利率似乎也將隨之向下調整。但基於居民部門穩槓杆的現實需要,預計年內房貸利率整體運行平穩,下調空間着實有限。
排版 / 李玥瑤
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載注明出處:克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合!
研究精選
特別研報:
1.蘇州土拍降標:個別取消現售和封頂要求
2.從一二线流動人口返城情況,看城市經濟復建預期
3.直播賣房的“李佳琦”們怎么賣?
4.新冠疫情對房企運營商影響幾何?
5.盤點春節後成交的108宗地
6.10省市齊發新政撐地產,樓市回穩的5大動力和3個風險
7.共战“疫”,盤點中央與地方穩經濟支持政策
8.疫情之下,超百家房企轉战线上售樓處
9.恆大營銷創新破冰網上購房“只看不买”
周文輝 10.疫情期間房企應爲市場恢復做好五大准備
11.房企春節後發債不足同期15%,現金流備受挑战
12.投資战“疫”,二季度難現“輝煌”
13.下跌逾九成,2020年春節樓市究竟多“南”
14.火速落地的“抗疫債”,房企能否分一杯羹?
15.跨界抗疫,房企布局醫療迎來更大優勢
16.樂居等第三方平台成线上營銷主战場
17.房地產業實際復工難
特別專題:
1.一季度商業運營營收下降近兩成,房企當居危思進2.疫情對二三线春節置業需求的影響研究(上篇)
特別周報:
1.全國新房市場周報(2020年第5周)
2.全國新房市場周報(2020年第6周)
3.全國二手房市場周報(2020年第6周)
4.全國土地市場周報(2020年第7周)
5.融資特別周報(2020年第7周)
6.政策特別周報(2020年第7周)
克而瑞地產研究| cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門 專注地產行業研究和企業探索 連續12年發布房企銷售排行榜 |
感謝閱讀,順手點個“在看”
本文首發於微信公衆號:克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。
(責任編輯:張洋 HN080)鄭重聲明:本文版權歸原作者所有,轉載文章僅為傳播信息之目的,不構成任何投資建議,如有侵權行為,請第一時間聯絡我們修改或刪除,多謝。
標題:周文輝:特別研報|央行金融會議就房地產釋放哪些信號?
地址:https://www.torrentbusiness.com/article/571.html
標籤: