2022年聯準會暴力式升息,造成REITs回檔修正,反彈時表現也落後大盤。不過,根據統計,REITs在聯準會停止升息後,短、中及長期表現均相當出色,且表現領先大盤。駿利亨德森投資表示,聯準會升息步向終點,有助REITs未來表現,以企業獲利前景而言,美國REITs亦優於大盤,加上REITs折價幅度大,提供良好投資機會,因此正向看待整體投資前景。
駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金經理人高博深(Tim Gibson)表示,根據過往經驗,REITs一向具備抗通膨特性,不過,2022年這項特質並未展現,主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。然而,現在情況已有所轉變,自1950年以來,當通膨位於高檔且處於下降階段時,REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。
此外,隨著聯準會升息步調接近終點,REITs的前景更加樂觀,根據統計,自1995年以來,美國聯準會曾四度停止升息,分別是1995年2月、2000年5月、2006年6月以及2018年12月,在停止升息後,不論是3個月、6個月或是12個月,全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數,其餘三次均呈現領先,以平均而言,全球REITs在停止升息後3個月上漲10.9%,一年後漲幅更高達24.3%,表現明顯超越大盤指數。
從企業獲利的角度來看,REITs亦具有良好的投資價值。隨著經濟動能趨緩,企業獲利成長前景亦更加艱難,不過,根據Bloomberg統計,截至今年3月底,美國REITs在2023年的獲利預估為5.1%,相較之下,標普500指數的獲利預期則是-6.4%。REITs獲利的韌性源自於租賃合約的架構,通常是數年合約的高能見度,不僅於此,自金融海嘯後,REITs的財務品質大幅改善,美國REITs目前的槓桿比重位於歷史低檔,而平均的債務到期期限則是超過7年,位於歷史高檔,且多數債務的利率是固定的。
至於各類型REITs的配置,高博深指出,目前看好工業類REITs,住宅與辦公室則是相對減碼。截至2022年第4季,美國整體辦公室空置率為17.3%,其原因包括周期性因素以及結構性因素。疫情後,員工仍不願返回辦公室,而更傾向遠端辦公,辦公室的入住率僅有疫情前水平的50%。此外,之前高成長的產業如科技業也出現放緩。供給的增加也是另一項阻礙,即將有2.713億平方英尺的供給將進入市場,佔目前存量的4.2%。不過,辦公室僅佔美國公開發行REITs的4%,但在美國私有不動產的CMBS(商業抵押擔保證券)部分,辦公室的佔比卻高達28%,因此辦公室空置率高對於REITs影響有限;且駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金在美國並未持有傳統辦公室REITs。
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標題:駿利亨德森:過往經驗顯示停止升息後REITs表現出色
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