剖析史上最重房市管制 專家：央行欲破房市不敗信仰

央行19日宣布祭出第7波選擇性信用管制，被視為史上最重房市管制政策，震驚市場，總裁楊金龍更直接向投資客宣戰，展現去除房市過度槓桿的決心。專家直言，3指標顯示房市已成未爆彈，央行必須「打破台灣人對於房價一直會上升的迷思跟神話」。

央行19日舉行理監事會，決議升準不升息、祭出第7波選擇性信用管制，4大措施包含新增規範自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不得有寬限期，以及自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國等作法。

央行加碼信用管制，其中自然人第2戶最高貸款成數降至5成、範圍擴大至全國，早在市場預料之中，但史無前例將有房者納管，名下已有房屋者的第1戶貸款，都無法享有寬限期，且同時搭配升準1碼、緊縮資金，被視為「史上最強組合拳」。

最重管制釋警訊？3指標凸顯房市已成未爆彈

楊金龍在19日記者會上說明房市管制措施時，多次提出，社會大眾必須以1990年代日本資產泡沫事件、2007年至2008年間美國次級房貸危機為殷鑑，強調央行要打擊房價上漲的預期心理。

央行為何嚴陣以待，因為全體銀行放款、個別銀行不動產放款，以及台灣不動產貸款佔國內生產毛額（GDP）比重等3指標顯示，在信用資源過度傾斜至不動產的情況下，房市已成未爆彈，哪天遇到意外事件，戳破泡沫，不只房市遭殃，金融體系大受衝擊之下，將對台灣帶來全面性重挫。

觀察全體銀行放款情況，以今年8月底數據和2018年底相比，不動產貸款餘額增幅59.6%，遠高於總放款餘額增幅47.5%、以及其他放款餘額增幅41.1%，而不動產貸款集中度增加2.8個百分點至37.5%，均顯示當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜。

再看個別銀行從2018年底至今年8月底的不動產貸款集中度，央行盤點放款規模大且對平均貸款集中度貢獻較高的銀行，發現有銀行今年8月底不動產貸款集中度衝上40%，相當驚人，相較2018年底大增11.3個百分點，且集中度衝破4成者，不只一家。

另外，觀察台灣不動產貸款佔GDP比率，疫情之後持續走高，並於今年8月升抵56.45%。

國泰世華銀行首席經濟學家林啟超說明，疫情過後，台灣股市、房市同步飆漲，為何要特別嚴肅看待房市問題？因為兩者本質不同，「房子是標準的槓桿產品」。

林啟超直言，小資族買股票大多用自己的現金，但多數人買房是透過貸款槓桿購入，或許目前台灣情況不至於演變成日本資產泡沫、美國次貸危機，但近年中國房地產問題產生的骨牌效應，確實值得警惕。

中央大學經濟系教授邱俊榮感嘆，信用資源傾向不動產到了可怕地步，在健康情況下，市場資金應該多數流向投資實體經濟，台灣反其道而行，被房地產吸走；房地產儼然成為商品、甚至性質趨向珠寶，成為累積財富的炫耀財。

避免買房成信仰 央行扛起風險管理重責

「總裁最重要的訊號，是要打破台灣人對於房價一直會上升的迷思跟神話」，林啟超指出，如果愈來愈多人信奉房地產永遠會往上，將產生行為扭轉，社會資源持續湧向不動產部門，推高房價後，同步拉高貸款，又再加劇不動產貸款集中度攀升的現象。

近年房市熱絡，房地產永遠向上的信仰逐步成形，林啟超表示，新青安方案上路後，因為享有5年寬限期，聽過不少年輕人趕著進場，寬限期內因不需還本，資金壓力較低，繼續做投資操作，房子則等著增值，繼續增貸，或是寬限期後賣掉賺價差。

邱俊榮也說，信用資源過度傾斜，已經對其他部門造成排擠效果；實務上便有中小企業向銀行借款，即便有信保基金保證9成5，銀行仍寧願優先承做給土建融，「市場資金很多，但能流到實體經濟的部分很少」。

林啟超表示，金融業是所有產業當中負債最高的業別，銀行的錢又是大眾的存款，一旦房市反轉，影響不只是個人繳不出貸款，後續衍生法拍、銀拍，以及銀行大到不能倒等問題，政府得花相較現在數倍的心力收拾殘局，甚至動用納稅人的錢救市。

楊金龍也在記者會上引用美國前聯準會（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）的說法，直言泡沫是很難觀察的，央行常在泡沫破滅後收拾殘局。

但楊金龍表示，正因為如此，央行才必須進行預防性措施，因為房地產不像其他市場有修正機制，往上走後，一不注意就會硬著陸，最好是在適當時機做適當措施，讓房市軟著陸。

林啟超說，2008年金融海嘯之前，全球多數央行認為只須肩負就業、物價等傳統職責，對於要不要處理泡沫，看法分歧；但金融海嘯過後，市場意識到央行也應重視金融穩定，否則泡沫破裂後，金融可能回過頭來影響就業及通膨。

「央行一方面想刺破泡沫，又怕泡沫破裂」，邱俊榮分析，雖然升息更有效，但可能導致房貸族負擔加重，而且政府其他貸款利息是否要繼續吸收，又是個難題，央行在多方考量之下做出的決策，從導正信用資源分配、去除槓桿下手，是很合理的作法。

邱俊榮也說，央行加碼管制力道，但仍為首購族開路，清楚彰顯政府立場，若是自住需求而買房，不受影響，但房市泡沫必須消除，否則台灣處在「拚命蓋一堆很貴的房子、賣給買不起的人」，這樣的經濟行為是無法永續的。

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