利率風向轉變、WFH變WFHOF 美國REITs市況要回春？

2024/05/16 20:50

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美銀證券日前公布的最新調查顯示，全球基金經理人5月對不動產投資信託（REITs）的投資比重已降到2009年來最低水準，顯示此刻看空REITs的程度可與房市泡沫爆裂引發全球金融海嘯時相提並論。分析師認為，這顯然悲觀過頭，可能預告REITs行情從谷底翻揚的腳步近了。

投資人對REITs悲觀到極點

美銀調查顯示，5月有28%的全球基金經理人減碼不動產業，比率較4月的13%提高一倍有餘。他們表示，看空REITs的理由是擔心利率維持在高檔更久，將加劇不動產業承受的壓力。

但同時，受訪基金經理人卻樂觀看待其他資本類別的前景，包括大舉加碼股市和大宗商品，理由是預料近期內聯準會（Fed）將調降利率，而且他們不再擔心經濟衰退山雨欲來。

這顯然互相矛盾。況且，美國房價正位於歷史高峰，一般民眾也認為房地產行情及相關股票後市仍看漲。

MarketWatch專欄作家阿倫茲指出，倘若美國經濟情況OK，REITs不漲也難；假如經濟向下沉淪，美股、商品和其他資產價格不跌也難，那又為何特別看壞REITs？

不動產市場的確面臨一些挑戰，最明顯的就是在家遠距上班（WFH）掀起商辦REITs危機。眾多辦公大樓如今空蕩蕩的，有的淪落到聲請破產，有的則賤價出售。

REIT基金與ETF對商辦曝險其實不大

然而，阿倫茲指出，商辦REITs如今在主要REIT指數的佔比只有7%至8%。也就是說，如果投資人買進一支REIT指數基金，每1美元中僅約7美分投資在辦公大樓，其餘則流入倉庫、工廠、醫院和診所、護理之家和養老院、資料中心、公寓、商店和購物中心。

在投資人對商業不動產避之唯恐不及之際，成本低、投資範圍廣的REITs基金和ETF俯拾即是，例如嘉信理財的美國REIT ETF（代碼：SCHH）年費只收0.07%，iShares核心美國REIT（USRT）和富達MSCI不動產指數ETF（FREL）年費只要0.08%。SPDR房地產類股基金（XLRE）年費0.09%，先鋒不動產ETF（VNQ）收費0.12%。

若放眼全球，iShares全球REIT ETF（代碼REET）年費0.14%。該基金70%投資美國，30%投資海外。

REITs交易價格已墜落低谷

大型商辦REITs目前的交易價格已跌到歷史低點。例如，FactSet的資料顯示，許多大型REITs目前的交易價格，相對於每股有形帳面價值而言，已跌到遠低於過去20年或25年平均值的水準。

例如，波士頓地產（BXP）現在的交易價僅約有形帳面價值的1.75倍，2000年以來的均值則為2.75倍。Vornado不動產信託（VNO）現在是1.1倍，20年前上市以來的均值則為2.75倍。

商業不動產市場轉機隱隱若現

瑞穗證券REIT分析師馬霍特拉表示，美銀最新全球基金經理人調查結果不令人意外，「我敢說，看空REITs氣氛或許瀕臨極點」。

馬霍特拉說，WFH大行其道已重創許多REITs，有些行情慘跌的辦公大樓遭資本主義禿鷹賤價買走，收購價只比土地價格略高一點。但他指出，現在的WFH已不再像疫情期間那樣，「在紐約，遠距上班時期大致已結束，至少就金融業和專業人士而言是如此。人潮已回籠，每周上班四天」。

也就是說，原先的WHF，如今已變成「WFHOF」（周五遠距上班）。

馬霍特拉指出，許多客戶不願投資REITs的另一個理由，是擔心利率走高，傳統上對REITs是利空。畢竟在投資人買美國公債躺著收穫5%殖利率的此刻，REITs顯然相形失色。